Ohlédnutí za rokem 2021: V roce 2021 došlo na trhu realit historicky k nejrychlejšímu růstu cen, prodalo se nejvíce bytů a v nabídce bylo naopak nejméně bytů. Co se týká hypoték, byl i přes nejrychlejší nárůst hypotečních úroků během jednoho roku jejich objem nejvyšší.
Útlum rezidenčního trhu
Letos naopak očekáváme útlum rezidenčního trhu, který bude způsoben jak poptávkovou, tak nabídkovou stranou trhu.
Kupní síla
Aleš Kadlečík, konzultant realitní kanceláře LEXXUS, uvádí: “V letošním roce očekáváme pokles kupní síly klientů zejména díky vysoké inflaci. Můžeme také počítat s poklesem hypotečního trhu, a to především díky nárůstu hypotečních sazeb a zpřísnění podmínek financování. Díky těmto skutečnostem se hypoteční trh v prvním čtvrtletí téměř zastavil. Na druhou stranu je však třeba zmínit, že v souvislosti s růstem ceny nemovitostí v uplynulých dvou letech vzrostlo reálné bohatství většiny obyvatel, kteří vlastní nějakou nemovitost.”
Poptávka versus nabídka
Očekáváme, že poptávka bude i přes výrazný pokles stále převyšovat nabídku, a to zejména kvůli nedostatečné výstavbě. Kromě dlouhotrvajících problémů s povolováním staveb se přidaly komplikace s náklady na výstavbu, které v současné době téměř není možné odhadnout. Z toho důvodu již část developerů pozastavila plánované projekty a ve střednědobém horizontu tedy není možné očekávat zvýšení nabídky novostaveb na trhu. Předpokládáme, že poptávka bude z velké části tvořena hotovostními klienty. Jejich podíl na standardních projektech obvykle představuje cca 25-50 % klientů a u luxusnějších projektů dokonce více než 50 %. V krátkodobém horizontu lze rovněž očekávat nákupy od hypotečních klientů, kteří mají otevřenou úvěrovou linku za úrokové sazby z loňska. Pokud vezmeme v úvahu situaci z minulého roku, v němž poptávka dvojnásobně převyšovala nabídku (cca 5 tis. bytů), můžeme při současném objemu (cca 2,5 tis.) nových bytů, určených v novostavbách k prodeji, i při poklesu zájmu hypotečních klientů stále očekávat převis poptávky, nebo (v nejhorším případě) vyrovnání s nabídkou bytů.
Prodejní ceny nemovitostí
Snížení cen nemovitostí nelze očekávat. Důvodem je růst cen stavebního materiálu, energií a nedostatek pracovní síly, která se promítá do růstu mzdových nákladů. Celkové stavební náklady výrazně vzrostly a jejich pokles s největší pravděpodobností do konce roku nenastane. Nejpravděpodobnějším scénářem je jejich stabilizace na současné úrovni.
“Z výše uvedeného je patrné, že pokles cen, minimálně na nejatraktivnějším trhu v podobě Prahy a Středních Čech, nenastane,“ říká Peter Višňovský, výkonný ředitel realitní kanceláře LEXXUS.
Nájemní bydlení
Investice do rezidenční nemovitosti může být v současné době paradoxně zajímavější než v předchozím roce. Důvodem je odlišná situace na trhu. Vlivem migrační vlny z Ukrajiny jsme zaznamenali obrovský zájem o nájemní bydlení. Klienti, kteří nedosáhnou na byt v osobním vlastnictví, budou častěji volit bydlení v nájmu. Tento trend bude mít za následek tlak na zvyšování cen nájemného.
“Předpokládáme, že nájemné poroste vyšším tempem než prodejní ceny bytů, což se pozitivně projeví ve výnosnosti rezidenčních nemovitostí,” dodává Peter Višňovský.
Bydlení mimo Prahu
Zvyšující se ceny nemovitostí v Praze budou motivovat klienty ke koupi bydlení za hranicemi Prahy, zejména ve Středočeském kraji, kde jsou pořizovací ceny až o 50 % nižší. Průměrné ceny ve vybraných městech Středočeského kraje pohybuji takto: Kladno 86 695, Kolín 83 567, Brandýs nad Labem 92 462. Ceny jsou uvedeny v Kč/m2 (vč. DPH).
Vzdálenosti se již nyní pomyslně zkracují, developeři plánují výstavbu bytů i v lokalitách, kde se dříve stavěly výhradně rodinné domy. K této skutečnosti přispělo také zavedení home-office, protože značná část klientů již nemusí dojíždět za prací pět dní v týdnu. Největší zájem bude o lokality s dobrou dopravní dostupností, zejména s přímým vlakovým spojením do Prahy. Tento trend je již nyní zcela běžný v západoevropských metropolích.
“Zvyšující se ceny nemovitostí v Praze budou motivovat klienty ke koupi bydlení za hranicemi Prahy, zejména ve Středočeském kraji, kde jsou pořizovací ceny až o 50 % nižší,” vysvětluje situaci Aleš Kadlečík. Vzdálenosti se již nyní pomyslně zkracují, developeři plánují výstavbu bytů i v lokalitách, kde se dříve stavěly výhradně rodinné domy. K této skutečnosti přispělo také zavedení home-office, protože značná část klientů již nemusí dojíždět za prací pět dní v týdnu. Největší zájem bude o lokality s dobrou dopravní dostupností, zejména s přímým vlakovým spojením do Prahy. Tento trend je již nyní zcela běžný v západoevropských metropolích.
Připravil: Aleš Kadlečík, konzultant, realitní kancelář LEXXUS, http://www.lexxus.cz
