V první polovině příštího roku se očekává další střet poptávky a nabídky starých domů. Dotační programy by se totiž měly stát ještě dostupnějšími – možnosti financování podpoří zvýhodněný úvěr ze stavební spořitelny. Řada majitelů starých domů teď řeší, zda ten svůj, který nevyužívají, prodat. Ceny se v různých místech v Česku liší o desítky procent – ve Středočeském kraji je cena podle dat Bezrealitky klidně dvojnásobná oproti nejlevnějším krajům. Vedle lokality cenu ovlivňují především atributy pozemku – zahrada, chalupářská lokalita, ale třeba také studna.
V uplynulém roce řada kupců využila příležitosti a koupila za dobrou cenu starý dům. Zájem je vyšší mj. i díky programu Nová zelená úsporám, který už podpořil přes 186 tisíc projektů. Na jaře se také očekává růst zájmu o dotační program Oprav dům po babičce – ten se sice rozjíždí pomaleji kvůli složité žádosti, láká však poskytnutím prostředků předem. V příštím roce se navíc počítá s možností čerpat v rámci dotace i zvýhodněný úvěr od stavebních spořitelen – díky tomu má být program přístupný ještě více domácnostem, a proto se očekává další vlna zájmu o starší domy. Řada majitelů domů tedy řeší, zda si starý dům nechat, nebo jej prodat a prostředky z prodeje využít jinak. I když je teď trh se starými domy relativně saturován, zájem je i přesto nadále nadprůměrný.
Vedle zájemců o bydlení v opraveném starém domě jsou tu totiž lidé na druhé straně barikády, kteří takový dům vlastní a nemají v úmyslu v něm žít a investovat do jeho opravy nebo výstavby nového na stejném místě. Navíc k prvnímu lednu příštího roku jim vznikne povinnost zaplatit daň z nemovitosti – i když se u domu po babičce bude typicky pohybovat jen ve stovkách až nižších tisících korun.
Obecně lze říci, že pokud cena domu v letošním roce klesala, bude pravděpodobně klesat dál. Naopak pokud stagnovala nebo dokonce rostla, pak se vyplatí s prodejem počkat, protože pravděpodobně poroste dál. Typicky se bude jednat o domy v dobrých lokalitách. Tyto lokality najdeme zejména na vnitřní hranici Středočeského kraje a v bezprostředním okolí Brna.
„Dům po babičce může posloužit rodině jako dobrý základ třeba k pořízení nemovitosti v Praze nebo i k mezigeneračnímu zajištění svých dětí – prostředky z prodeje pokryjí akontaci i poníží částku, kterou je nutné získat hypotékou,“ říká Ondřej Strada z Bezrealitky. „Průměrná cena startovního bytu v Praze se totiž pohybuje okolo 5 milionů korun, u většího bytu jde o 7-8 milionů korun. Akontace při desetiprocentní LTV tak činí minimálně 500 tisíc, u dvojice či rodiny pak 700-800 tisíc. Průměrná transakce za typický ‚dům po babičce‘ se přitom v Česku pohybuje okolo 1,5-3 milionů korun, prostředky z prodeje tedy mohou výrazně pomoci s hypotékou na byt ve městě.“
Čím blíž k metropoli, tím lepší cena
Největší kupní sílu vykazují nepřekvapivě lidé v Praze a v Brně. Tím pádem je za nejlepší cenu možné nabídnout dům ve Středočeském kraji, kde podle dat Bezrealitky dosahuje průměrná cena domu 60 718 korun za metr čtvereční, a v Jihomoravském kraji, kde se metr čtvereční prodává průměrně za 52 716 korun – samozřejmě mimo Prahu, kde se cena diametrálně liší – metr čtvereční tam pořídíte v průměru za 110 664 korun. Naopak nejdostupnější jsou domy v Karlovarském kraji, Královéhradeckém kraji a na Vysočině.
Zvláštní kapitolou jsou domy v turisticky atraktivních lokalitách, které potenciální kupci budou chtít využívat jako druhý domov či celoročně obyvatelnou chalupu. Zejména v lyžařsky oblíbených oblastech se cena takového domu může pohybovat někde mezi cenou ve Středočeském kraji a v Praze, v závislosti na stavebně-technickém stavu.
V celorepublikovém průměru ceny obecně klesají. Je to dáno tím, že z nabídky mizí ty lepší domy, a také tím, že kupující čekají na nižší hypoteční sazby. V samotné Praze je cena nejvyšší, starých domů se ale prodává naprosté minimum. Podle dat Bezrealitky za poslední rok klesl objem prodejů domů v Praze o 70 %.
„Velké město v okolí přiláká zájemce s větší kupní silou – dobrá dostupnost do krajského města zvyšuje hodnotu pozemku o třetinu oproti průměru v kraji. Zvláště to platí ve Středočeském kraji – v posledním půlroce se tam přesunula řada Pražanů a ve druhém čtvrtletí letošního roku tam tito Novostředočeši dokonce ztrojnásobili objem transakcí,“ uvádí Ondřej Strada. „Důležitý je přitom čas, za který se hromadnou dopravou dostanou ode dveří domova ke dveřím pracoviště v hlavním městě – ten nesmí překročit jednu hodinu kvůli pravidelnému dojíždění.“
Řada prodávajících nejen v Praze naopak vzhledem k nízkým cenám své nabídky z trhu stáhla – prodává spíše ten, kdo musí, protože peníze potřebuje jinde. Majitelé čekají vlnu zájemců v první polovině letošního roku, kdy by měly klesnout hypoteční sazby. S větší poptávkou budou moci někteří zvýšit i nabídkové ceny.
„Starší nemovitosti podléhají zubu času, i když se v nich nebydlí – typickým příkladem je promrznutí nemovitostí v zimě,“ uvádí Ondřej Strada. „Z nemovitosti, která potřebuje rekonstrukci, se tak postupně může stát děravý dům, který hodnotu pozemku bude spíše snižovat než naopak – cena demolice na klíč se pohybuje ve stovkách tisíc korun.“
Pozemek je základ
Vedle umístění ovlivňuje cenu také kvalita pozemku. Ceny pozemků na rozdíl od zbytku trhu totiž stabilně rostou, podle dat Bezrealitky meziročně o 5-6 % v případě nestavebních pozemků a 7-8 % v případě těch stavebních. Právě kvalita pozemku je tedy určujícím faktorem pro hodnotu domu. Co potenciálního kupce na pozemku zajímá?
„Pro kupce je vedle údajů v katastru důležité ověřit také informace z platného územního plánu a existenci inženýrských sítí v lokalitě, ať už jde o vodovod, kanalizaci, plyn nebo třeba telekomunikace. Záleží nejen na tom, zda je nemovitost na sítě napojena, ale také na tom, zda jsou sítě v daném místě vůbec dostupné,“ říká Jan Záhora ze společnosti NEMO Report, která se zabývá komplexním prověřováním nemovitostí.
Hodnotu pozemku zvyšuje i nezastavěná plocha – pro zájemce o dům a potažmo stavební pozemek je atraktivní, když ke stavbě nebo zastavitelnému území náleží zahrada – hodnota pozemku v tu chvíli vzroste v průměru o 10 %. Klíčová je také lokalita. Pozemek v oblíbené chalupářské lokalitě či turisticky atraktivní oblasti může mít o 15 % větší cenu než srovnatelný pozemek mimo takovou lokalitu. Mainstreamové turistické lokality jako Krkonoše nebo Šumava se cenou blíží Praze.
Nabídkovou cenu může zvýšit také studna. Zřízení nové studny je legislativně i finančně náročný proces – cena se pohybuje ve stovkách tisíc korun. Pokud k domu patří studna, byť starší, zvyšuje to jeho cenu v průměru o 5 %.
