Rok 2020 zavřel obchody, vyhnal lidi z kanceláří a výrazně změnil podmínky na nemovitostním trhu. Zatímco do loňského jara si mohli majitelé komerčních nemovitostí vybírat, komu prostor pronajmou, a určovali ceny, teď se situace otočila.
„Je vidět, že bude docházet k redukcím. Což přispívá k tomu, že pozice vlastníka nemovitostí a jeho schopnost vyjednat dobrý nájem s dobrými podmínkami je horší. Prostě ten přesun z naprosto dominantního trhu vlastníka na trh nájemníka proběhl velice rychle a je to kompletní otočení o 180 stupňů,“ řekl Jiří Tošek, generální ředitel PPF Real Estate na Čtvrtletní snídani s tématem Investice do nemovitostí, kterou uspořádala společnost EMUN Family Office.
Pod ještě větší tlak se dostaly nákupní centra a obchodní domy. Problémy měly už před pandemií, vynucené uzavření to jen zrychlilo. „Kanceláře dokážou vytvořit nějakou hodnotu, i když je většina lidí na home office. Jenže obchody ne. U nákupních center, ať se snažíte omezit náklady, jak je to jen možné, tak se to moc nedaří. Pořád se tam musí topit, pořád se tam musí uklízet, protože některé obchody jsou otevřené. Takže i když jsme se snažili, dosáhli jsme snížení nákladů maximálně o 10 %,“ říká Lukáš Musil, šéf RSJ pro oblast Real Estate. „Nic není dražšího než volný metr retailu nebo officu,“ dává mu za pravdu Tošek.
Nájemníci navíc vyčkávají, jak se bude situace vyvíjet, než prodlouží nebo uzavřou novou smlouvu. To vyvolává nejistotu, která se projevuje i na počtu nemovitostních transakcí. „Objem transakcí vloni klesl meziročně o 16 %. Pokud bychom ale vyloučili prodej Residomo, což jsou bývalé byty OKD, tak ten pokles je nejhorší od roku 2013, dokonce 55%,“ říká odborník na M&A, partner KPMG, Igor Mesenský.
Investoři se vrhli na byty, loni tvořily až 80 procent nákupů
Vývoj na trhu dokládá i další číslo, počet dokončených kanceláří, kterých bylo nejméně za poslední 3 roky. V roce 2020 přibylo 150 tisíc m2 oproti 213 tis. m2 v roce 2019. Přesto jejich majitelé sektoru věří. Dokonce už se prý objevují zájemci o větší prostor na zaměstnance kvůli zajištění dostatečného bezpečí. „Budeme mít kanceláře v trochu jiné struktuře, ale určitě je budeme pořád potřebovat. Žádný sektor nezanikne, poptávka se bude všude postupně obnovovat. Jen záleží na časovém hledisku. Věřím, že residenční trh je asi nejvíc proticyklický, ale ani oblast logistiky se hned tak nezastaví,“ doplňuje Zdeněk Tůma, předseda dozorčí rady IRQ Funds, které se zatím zaměřují právě na investice do residenčních projektů, a konkrétně nájemního bydlení.
Na číslech prodejů bytů v roce 2020 to potvrzuje i generální ředitel FINEP, Tomáš Pardubický: „Minulý rok byl historicky nejsilnější v prodejích, a to proto že nám narostl sektor investorů, který standardně tvoří asi 15 % prodejů. Minulý rok k nám chodili investoři v 50-80 procentech, podle různých lokalit. Ukazuje to, že se trh jednoznačně posunul k nájemnímu bydlení. A to jak v segmentu individuálního, tak v segmentu institucionálního investora.„
Podle Tůmy jsou byty investicí, která znamená určitou ochranu peněz při velmi nízkých sazbách. „A s rozumným výnosem,“ dává mu za pravdu Jiří Tošek. Nájemní bydlení tak bude podle nich růst. I když teď v Praze tvoří jen asi 20 % bytů. „Počítáme, že z našich bytů v blízkosti centra Prahy, typicky Barrandov, Stodůlky, Letňany, jsme schopni realizovat 4,5-5 procent výnosu pro investora,“ poodhaluje počty Tomáš Pardubický.
Přesto v portfoliích tzv. family office tvoří nemovitosti jen zhruba 14% podíl. Petr Laštovka, partner EMUN Family Office, za tím vidí hlavně zhodnocení, které v porovnání s akciemi není tak vysoké. „Na americkém trhu od 1927 akcie 5x překonaly ceny rezidenčních nemovitostí. Zejména díky technologickému pokroku po roce 1980. Průměrný roční růst hodnoty za bezmála 100 let byl 4,1% u rezidencí a 6% u akcií. Tam ovšem s vyšší volatilitou.“ Tedy bez započtení dalších výnosů, jako nájmu nebo dividend, dodává Laštovka.
Inflace výrazněji neporoste
Investovat do nemovitostí kvůli vysoké inflaci není potřeba. V březnu dosáhla 2,8 % a další růst bude podle ekonomů jen dočasný. „Ve většině států světa se očekává, že inflace se udrží pod 2 procenty, což jsou obecně ve vyspělých státech cíle centrálních bank. Takže je poměrně velký rozpor mezi názorem trhu a názorem ekonomů a centrálních bank,“ říká Ľuboš Mokráš, makroekonomický analytik PPF banky. „Centrální banky zatím pokračují ve stejné politice, jakou měly až doteď. Tedy velmi silně podporují ekonomiky, drží sazby na nule a také pokračují ve velmi intenzivních nákupech státních dluhopisů, dodávání likvidity, tzv. QE. V podstatě všechny důležité banky naznačují, že s tím nemíní přestat. A to i ve střednědobém horizontu. Což je celkem v rozporu s tím, co si myslí trh a co začíná započítávat do cen instrumentů. Bude hodně zajímavé sledovat, jak se tento rozpor bude vyvíjet. Myslím, že pravdu budou mít spíš centrální banky,“ dodává optimisticky. Varuje ale před příliš velkým růstem na trhu nemovitostí, a tedy před vznikem možných bublin.
Vyloženě pozitivně pak hodnotí vývoj portfolio manažer EMUN Investiční společnosti Leoš Jirman, podle kterého optimismus dokládá i vývoj na finančních trzích. A to zejména od chvíle, kdy společnosti Pfizer a BioNTech potvrdily vysokou účinnost nové vakcíny proti COVID-19. „Kdybychom věřili trhu a tomu, že trh oceňuje aktiva správně, tak nám trh říká, že pandemie už skončila, alespoň tedy v Americe,“ shrnuje Jirman.
Čtvrtletní snídaně věnovaná nemovitostem proběhla 14. 4. 2021 a uspořádal ji EMUN Family Office spolu s generálním partnerem KPMG Česká republika a hlavním partnerem PPF bankou. Čtvrtletní snídaně jsou určeny investorům a všem, které zajímá dění a předpokládaný vývoj v ekonomice a na kapitálových trzích. Navazují na konferenci INVESTIČNÍ VÝHLEDY a přinášejí pravidelnou makroekonomickou prognózu a tržní update ve spojení s panelovou diskusí na vybrané aktuální téma.
